Tendances et dynamiques des marchés immobiliers dans le Bas-Rhin

Vers un desserrement de la production de logements ?

L’observatoire de l’habitat du Bas-Rhin (ODH), grâce à son outil de veille et de mise à disposition des principaux indicateurs des marchés immobiliers (INTEO), présente les dernières tendances en matière d’habitat.
Malgré un contexte international instable – crise sanitaire, guerre en Ukraine, crise écologique et accélération de la transition énergétique – entrainant des tensions inflationnistes, le bilan 2022 reste plutôt positif avec des marchés immobiliers dynamiques.
À l’échelle nationale, le niveau des transactions est resté plutôt constant (1 133 000 transactions réalisées) et l’indice de prix a continué d’augmenter (+4 % pour les appartements anciens, +8,2 % pour les maisons anciennes). Le pouvoir d’achat immobilier a cependant baissé, passant de 80 m² en 2022 contre 84 m² en 2021. Dans un contexte de taux d’intérêt moins favorable et d’accès aux crédits plus difficile, les marchés pourraient ralentir en 2023.
Au niveau local, face à une croissance démographique positive et un besoin en logements important, la construction neuve ne décroit pas mais se déplace avec une dynamique de la construction neuve supérieure hors Eurométropole de Strasbourg depuis 2019.

Une croissance démographique et du parc de logements qui se poursuit

Une croissance qui se poursuit à l’échelle du Bas-Rhin…

1 140 057 habitants au dernier recensement
+0,5 % de population entre 2013 et 2019 (taux annuel moyen)

567 991 logements au dernier recensement

+1,3 % de résidences principales entre 2013 et 2019 (taux annuel moyen)
+5,5 % de résidences secondaires
+2,7 % de logements vacants

… mais des dynamiques différenciées selon les territoires

  • Une croissance démographique plus importante pour l’Eurométropole de Strasbourg et un certain nombre de territoires voisins (Kochersberg, Pays de Sainte Odile, Kochersberg, …)
  • Une croissance démographique faible pour plusieurs territoires au Nord (Wissembourg, Hanau-La Petite Pierre, Alsace bossue)
-0,1 % -0,77 % 0,1 % 0,22 % 0,4 % 0,57 % 0,78 % 1,04 % -0,06 % 0,36 % 0,47 % -0,6 % 0,21 % 0,89 % 0,37 % 0,32 % -0,27 % 0,2 % 0,5 % 0,33 % 0,44 % -0,48 % -0,51 % -0,42 % Sélestat Ried deMarckolsheim Valléede Villé Pays de Barr Cantond’Erstein Portede Rosheim Pays de Sainte Odile Valléede la Bruche Région deMolsheim-Mutzig Mossig et du Vignoble Kochersberg Eurométropolede Strasbourg Paysde Saverne Paysde la Zorn Basse-Zorn SarregueminesConfluences Alsace bossue Hanau La Petite Pierre Haguenau PaysRhénan Pays deNiederbronn Outre-Forêt SauerPechelbronn Paysde Wissembourg Plainedu Rhin Taux de variation annuel moyen de la population (2013 – 2019) dans le Bas-Rhin Taux de variation supérieur à 0,5 % de 0,21 à 0,5 % de -0,1 à 0,21 % de -0,4 à -0,1 % inférieur à -0,4% Réalisation : ADEUS, mars 2023Source : INSEE

Un regain de la dynamique de production de logements plus marqué depuis 2021 et des reconfigurations territoriales à l’œuvre

Une dynamique qui s’inverse entre l’Eurométropole de Strasbourg et le reste du Bas-Rhin depuis 2020 :

  • Une augmentation de la production de logements (commencés et autorisés) dans le Bas-Rhin hors Eurométropole depuis 2020, portée notamment par les territoires voisins de l’Eurométropole (Mossig et du Vignoble, Sainte Odile, Erstein) et Haguenau et Saverne
  • Une baisse de la production de logements dans l’Eurométropole qui s’est poursuivie en 2020 mais une reprise depuis 2021, en matière d’autorisations
1 500 2018 2019 2020 2021 2 500 3 500 4 500 3 941 2 883 2 318 2 703 3 057 2 702 2 048 Eurométropole de Strasbourg 2 239 Bas-Rhin hors Eurométropole de Strasbourg Nombre de logements ordinaires commencé Source : Sit@del

Des chiffres sur les logements commencés qui ne sont pas consolidés pour 2021 et qui risquent d’évoluer dans les mois à venir

0 2018 2019 2020 2021 2 000 1 000 3 000 5 000 4 000 4 687 3 574 4 149 4 451 3 551 2 648 3 775 Eurométropole de Strasbourg Bas-Rhin hors Eurométropole de Strasbourg Nombre de logements autorisé Source : Sit@del 3 494
Sélestat Ried deMarckolsheim Valléede Villé Pays de Barr Cantond’Erstein Portede Rosheim Pays de Sainte Odile Valléede la Bruche Région deMolsheim-Mutzig Mossig et du Vignoble Kochersberg Eurométropolede Strasbourg Paysde Saverne Paysde la Zorn Basse-Zorn Alsace bossue Hanau La Petite Pierre Haguenau PaysRhénan Pays deNiederbronn Outre-Forêt SauerPechelbronn Paysde Wissembourg Plainedu Rhin Nombre de logements commencés par EPCI en 2020 et évolution entre 2018-2020 dans le Bas-Rhin Évolution 2018-2020 Nombre de logementscommencés en 2020 augmentation importante 2 048 247 augmentation relative stagnation/augmentation faible baisse Réalisation : ADEUS, mars 2023Source : SIT@DEL

Des prix de vente à la hausse et des dynamiques renouvelées selon les territoires

  • Des niveaux de prix plus élevés pour l’Eurométropole de Strasbourg et certains territoires voisins (Kochersberg, Pays de Sainte Odile)
  • Des hausses de prix importantes pour plusieurs territoires au Nord aux prix jusqu’alors relativement limités (Pays de Wissembourg, Vallée de Villé, Niederbronn-les-Bains, Hanau-La Petite Pierre), signe d’une attractivité renouvelée dans la période post-confinement ?
  • Une augmentation des prix qui se poursuit pour certains territoires dans la seconde couronne de l’agglomération strasbourgeoise (Communauté de communes du Canton d’Erstein, Portes de Rosheim, Vallée de Villé, Communauté de communes du Pays Rhénan)
1 500 2018 2019 2020 2021 2 500 3 500 4 500 1 765 1 903 2 027 2 124 2 200 2 293 2 422 2 592 3 429 3 634 3 905 Évolution des prix médians à l’échelle du Bas-Rhin Source : Perval maison appartements anciens appartements neufs

Point de vigilance : Des données Perval (fichier des notaires) qui demeurent à analyser avec vigilance du fait de l’évolution de l’échantillon selon les années (ex : échantillon insuffisant d’appartements neufs en 2021)

Sélestat Ried deMarckolsheim Valléede Villé Pays de Barr Cantond’Erstein Portede Rosheim Pays de Sainte Odile Valléede la Bruche Région deMolsheim-Mutzig Mossig et du Vignoble Kochersberg Eurométropolede Strasbourg Paysde Saverne Paysde la Zorn Basse-Zorn Alsace bossue Hanau La Petite Pierre Haguenau PaysRhénan Pays deNiederbronn Outre-Forêt SauerPechelbronn Paysde Wissembourg Plainedu Rhin Prix médian de vente des maisons en 2020-2021 dans le Bas-Rhin Taux de variation plus de 2 300 € de 2 000 à 2 300 € de 1 800 à 2 000 € de 1 500 à 1 800 € Évolution 2018-2020 augmentation importante augmentation relative stagnation/augmentation faible baisse moins de 1 500 € Réalisation : ADEUS, mars 2023Source : PERVAL
Sélestat Ried deMarckolsheim Valléede Villé Pays de Barr Cantond’Erstein Portede Rosheim Pays de Sainte Odile Valléede la Bruche Région deMolsheim-Mutzig Mossig et du Vignoble Kochersberg Eurométropolede Strasbourg Paysde Saverne Paysde la Zorn Basse-Zorn Alsace bossue Hanau La Petite Pierre Haguenau PaysRhénan Pays deNiederbronn Outre-Forêt SauerPechelbronn Paysde Wissembourg Plainedu Rhin Prix médian de vente des appartements anciens en 2020-2021 dans le Bas-Rhin Taux de variation plus de 2 600 € de 2 300 à 2 600 € de 2 000 à 2 300 € de 1 600 à 2 000 € Évolution 2018-2020 augmentation importante augmentation relative stagnation/augmentation faible moins de 1 600 € Réalisation : ADEUS, mars 2023Source : PERVAL

Une certaine stabilité des niveaux de loyers

  • Des niveaux de loyers plus élevés dans l’Eurométropole de Strasbourg mais relativement stables dans le temps (10,2 €/m² en 2020)
  • Des niveaux de loyers presque équivalents pour un certain nombre de territoires voisins (Pays de Sainte Odile, Molsheim-Mutzig, Kochersberg, Haguenau, Pays Rhénan)
7,1 €/m² 7,8 €/m² 8 €/m² 7,1 €/m² 8,7 €/m² 7,8 €/m² 8,1 €/m² 10 €/m² 8,3 €/m² 7,7 €/m² 8,7 €/m² 9 €/m² 6,9 €/m² 8,8 €/m² 9,6 €/m² 8,3 €/m² 7,8 €/m² 7,6 €/m² 8,5 €/m² 7,4 €/m² 8,6 €/m² 8 €/m² 6,8 €/m² 5,9 €/m² Sélestat Ried deMarckolsheim Valléede Villé Pays de Barr Cantond’Erstein Portede Rosheim Pays de Sainte Odile Valléede la Bruche Région deMolsheim-Mutzig Mossig et du Vignoble Kochersberg Eurométropolede Strasbourg Paysde Saverne Paysde la Zorn Basse-Zorn Alsace bossue Hanau La Petite Pierre Haguenau PaysRhénan Pays deNiederbronn Outre-Forêt SauerPechelbronn Paysde Wissembourg Plainedu Rhin Loyers médians par EPCI en 2018 dans le Bas-Rhin Loyer médian en €/m² supérieur à 8,8 €/m² Bas-Rhin hors Eurométropole de Strasbourg de 8,3 à 8,7 €/m² de 7,8 à 8,3 €/m² de 7,4 à 7,7 €/m² moins de 7,1 €/m² 8,3 €/m² Réalisation : ADEUS, mars 2023Source : Eurométropole de Strasbourg-OLL, hors Eurométropole de Strasbourg, 2021