Deutschland vertraut dem Markt

DVT: In wessen Zuständigkeit liegt in Deutschland das Wohnwesen?
Für das Wohnwesen sind die Kommunen zuständig. Fast alle Städte mit 15 000 Einwohnern oder mehr haben gemischtwirtschaftlichen Gesellschaften gegründet, denen sie den Bau und die Verwaltung ihrer Wohnungen übertragen und die auch über Vergabe und Mietpreise entscheiden. Diese Gesellschaften sind ein Instrument zur Unterstützung benachteiligter Bevölkerungsschichten. Der Wohnungsbau an sich wird nur in geringem Umfang gefördert. Bund und Länder vergeben ihre Beihilfen in erster Linie in Form von Wohngeld, auf das unter anderem kinderreiche Familien, Obdachlose und allein erziehende Mütter Anspruch haben. Private Wohneigentümer werden heute nur noch dann finanziert, wenn sie unter bestimmten Auflagen vermieten (z. B. sehr niedrige Mieten oder Vermietung an einkommensschwache Senioren).

DVT: Welche Trends zeichnen sich ab?
Der deutsche Wohnungsmarkt ist insgesamt ausgewogen. Doch da ab 2020 mit einem Bevölkerungsrückgang zu rechnen ist, wetteifern die Städte schon heute um die jungen Familien. In manchen Kommunen werden 2007 schon Schulen geschlossen, auch in Baden-Württemberg. Seit fünf Jahren ist die Situation angespannt, denn manche Städte wollen ihren Wohnungsbestand verkaufen. Sie berufen sich darauf, dass unterstützungsbedürftige Mieter Wohngeld beantragen können. Allerdings bleibt ihnen ein Mitbestimmungsrecht bei der Wohnungsvergabe. 2006 verkaufte beispielsweise Dresden 48 000 Wohnungen an den Finanzfonds Fortress. Auch Freiburg im Breisgau wollte verkaufen, doch das Vorhaben wurde von den Bürgern im November 2006 per Volksentscheid gekippt. Andere Städte behalten ihre Wohnungen, um auf den Markt einwirken zu können. Die Entscheidungen hängen jeweils von der wirtschaftlichen Lage der Städte und den politischen Mehrheiten in den Stadtparlamenten ab. Die Landesentwicklungsgesellschaft Baden-Württemberg besitzt 27 000 Wohnungen. Nach dem Krieg gründeten alle Bundesländer solche Gesellschaften, um den Wiederaufbau voranzutreiben. Genau wie die Städte haben aber mittlerweile auch mehrere Bundesländer, so Berlin, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Niedersachsen, ihre Wohnungen verkauft oder sind gerade dabei. Schließlich besitzen auch viele Unternehmen Wohnungen: Deutsche Bahn, Deutsche Post, eine Reihe von Industrieunternehmen im Ruhrgebiet, Siemens, BASF usw. Auch hier geht der Trend in Richtung Verkauf. Die Preise liegen im internationalen Vergleich sehr niedrig und sind daher ausgesprochen lukrativ für Investoren aus den USA, Großbritannien und anderen Ländern.

DVT: Wer legt die Zielsetzungen hinsichtlich Angebotsvielfalt und -verteilung des fest?
Jede Kommune legt die städtebaulichen Ziele selbst fest. Die für Wohnungen vorgesehenen Flächen sowie die Wohnungstypen werden im Flächennutzungsplan ausgewiesen. Über die Vergabe an Privatleute, öffentliche Träger oder privatwirtschaftliche Unternehmen entscheiden die Eigentümer. Theoretisch könnten Kommunen auf ihrem Grund und Boden selbst bauen, doch meist fehlt ihnen das Geld dazu. Daher beauftragen sie kommunale Wohnungsbaugesellschaften, die Eigenkapital bzw. in den letzten Jahrzehnten erwirtschaftete Erträge investieren. In Deutschland gibt es viele sehr große Militär-, Bahn- und Industriebrachen, nicht selten in der Nähe von historischen Stadtkernen. Doch die Sanierung einer Brache ist eine kostspielige Angelegenheit: Altlasten müssen beseitigt und Verhandlungen mit Eigentümern und Nachbarn geführt werden. Bund und Länder stellen finanzielle Anreize bereit, um die Gemeinden zur Sanierung dieser Brachen zu veranlassen und zu verhindern, dass sie sich noch weiter im Umland ausdehnen. Baden-Württemberg fördert solche Stadterneuerungsvorhaben mit 100 bis 150 Millionen Euro jährlich. 770 der 1100 Gemeinden nehmen diese Mittel in Anspruch. Ein dem „Lokalen Wohnungsbauprogramm“ in Frankreich vergleichbares staatliches Anreizsystem gibt es nicht. In Deutschland wird die Regulierung dem Markt überlassen. Eine Ausnahme bilden einige in der Nachkriegszeit errichtete Problemviertel, die der Bund mit seinem Programm „Soziale Stadt“ fördert. Auch diese Beihilfen werden an die Gemeinden gezahlt, die dann entscheiden, in welches Viertel sie in welcher Form investieren wollen. So wird zum Beispiel in Gebieten mit hohem Ausländeranteil verstärkt die Eingliederung in den Arbeitsmarkt (z. B. Deutschkurse für Mütter schulpflichtiger Kinder) und weniger der Wohnungssektor gefördert.

DVT: Wie erfolgt die Bewertung der durchgeführten Maßnahmen?
Auf kommunaler Ebene erfolgt die Evaluierung durch die Gemeinderäte. Erhält eine Gemeinde staatliche Beihilfen, beispielsweise für die Sanierung und Umwidmung von Brachen, wird die Bewertung von den staatlichen Stellen durchgeführt. Dafür gelten sehr strenge Richtlinien.

Das Interview führte Cathie Allmendinger